Разбор Постановления № 491: правила содержания имущества многоквартирного дома

1. Статус постановления
2. Область применения документа

Многоквартирные жилые дома (МКД) сейчас стали основным типом жилья в России. При этом они имеют специфику эксплуатации, которая связаны с тем, что кроме квартир, находящихся в частной собственности их владельцев, собственники также совместно владеют общим имуществом дома. Для определения правил эксплуатации этого имущества и его содержания принят отдельный нормативный документ – это постановление Правительства от 13 августа 2006 года N 491. Оно утверждает порядок содержания этих активов, а также регламентирует алгоритм изменения стоимости его ремонта в случаях, когда он затягивается или выполняется недостаточно хорошо.

Статус постановления

Интересующий нас правовой документ был принят в 2006 году. Однако общеизвестно, что нормативы и правила в сфере ЖКХ в России меняются особенно часто. Такие изменения затронули и текст этого нормативного акта. В общей сложности за период, прошедший с момента его вступления в действие, в него было внесено 15 поправок, утвержденных отдельными постановлениями Правительства. При этом в 2017 году было отредактировано даже его название: на основании постановления от 26 декабря 2016 года N 1498 оно приобрело актуальную формулировку.

Область применения документа

Само постановление содержит только несколько служебных указаний относительно отмены действия ранее применявшихся правовых актов и уточнения отдельных положений действующей нормативной базы. При этом основная его часть – это приложение к документу, которое регулирует правоотношения между сособственниками общего имущества в многоквартирном доме. Согласно пункту 2 приложения к постановлению № 491, в него входят:

• лестницы и лестничные площадки;
• лифты и лифтовые шахты;
• коридоры, помещения для колясок и велосипедов;
• чердаки, технические этажи и технические подвалы;
• встроенные помещения для особых нужд, включая бойлерные, котельные помещения и проч.;
• мусоропроводы, мусороприемные камеры и контейнерные площадки;
• крыши;
• ограждающие и несущие конструкции;
• земельный участок, на котором расположен конкретный многоквартирный дом;
• системы учета коммунальных ресурсов;
• объекты благоустройства, включая зеленые насаждения, детские площадки и проч.;
• другие спецобъекты в составе дома, например, оборудование для обеспечения доступа инвалидов.

В пунктах 3-9 этого нормативного документа содержатся уточнения относительно характеристик применяемых терминов, а также приводятся дополнительные пояснения по поводу состава имущества, входящего в категорию общих активов собственников МКД.

Структура документа

Анализируемое постановление охватывает все основные вопросы организации текущей эксплуатации многоквартирного дома. В состав приложения к нормативному документу входят следующие основные информационные блоки:

• определение состава имущества, относящегося к общим активам собственников МКД;
• требования к организации содержания такого имущества;
• распределение расходов на содержание общего имущества между собственниками МКД;
• выполнение контроля за качеством работ по содержанию общих активов собственников многоквартирного жилого дома.

Раздел, посвященный вопросам распределения расходов на текущую эксплуатацию активов, содержит не только указания относительно финансирования таких затрат, но и формулы, которые должны использоваться при выполнении необходимых расчетов.

Требования к содержанию общего имущества дома

В разделе II постановления № 491 указывается, что при организации работ по выполнению текущей эксплуатации общего домового имущества должны в обязательном порядке соблюдаться следующие принципы:

• поддержание безопасности дома и надежности его конструкций и иных элементов;
• обеспечение сохранности имущества, находящегося в доме и на его территории, а также сохранения жизни и здоровья людей, проживающих или временно пребывающих в нем;
• беспрепятственный доступ к использованию собственных квартир, а также помещений общего пользования и земельного участка, на котором располагается дом, для всех категорий проживающих;
• соблюдение законных интересов и прав собственников МКД и других лиц, имеющих такие права и интересы в отношении данного дома;
• поддержание работоспособности всех инженерных коммуникаций и приборов учета, необходимых для нормального режима эксплуатации дома в соответствии с погодными и иными условиями;
• поддержание внешнего архитектурного облика дома согласно проектной документации;
• соблюдение всех действующих требований законодательства РФ, включая нормативы об обеспечении энергоэффективности жилья.

Финансирование таких работ возлагается на собственников жилья в МКД.